Em condomínios residenciais e comerciais, a questão do SPDA gera frequentes conflitos entre síndicos, condôminos e administradoras. Quem é o responsável pela instalação e manutenção? O que acontece se um raio causar danos? Como regularizar um sistema antigo ou inexistente?
A responsabilidade legal do síndico
O Código Civil Brasileiro (art. 1.348) estabelece que cabe ao síndico conservar e guardar as partes comuns da edificação. O SPDA, quando instalado, integra as partes comuns do condomínio — portanto, sua manutenção é de responsabilidade do síndico.
Mais importante: a omissão do síndico em manter o SPDA em boas condições pode configurar negligência, gerando responsabilidade civil e até criminal em caso de acidente.
Obrigatoriedade: quem precisa de SPDA?
A NBR 5419 define a necessidade de SPDA com base em análise de risco. Em geral, para condomínios, são enquadrados:
- Edificações com mais de 5 metros de altura ou 2 pavimentos
- Edificações com mais de 300 m² de área construída
- Imóveis em regiões de alta densidade de raios (toda a RMBH se enquadra)
- Edificações com itens de risco: transformadores, geradores, postos de combustível
"Condomínio sem SPDA adequado pode ter sua apólice de seguro predial invalidada. Em caso de sinistro (incêndio por raio), a seguradora pode negar o pagamento da indenização."
Passo a passo para regularização
- Verificação inicial: o síndico deve verificar se o imóvel possui SPDA instalado, quando foi a última manutenção e se existe laudo técnico válido
- Análise de risco: contratar um engenheiro para realizar a análise de risco prevista na NBR 5419 e determinar se o SPDA é necessário e qual nível de proteção
- Projeto e ART: elaborar ou revisar o projeto SPDA com as adequações necessárias, assinado com ART no CREA
- Aprovação em assembleia: obras e contratações devem ser aprovadas em assembleia de condôminos, conforme convenção do condomínio
- Execução e laudo: contratar empresa especializada para execução, com emissão de laudo técnico ao final
- Manutenção periódica: incluir o SPDA no plano de manutenção preventiva do condomínio, com inspeção anual mínima
SPDA x seguro predial
Antes de renovar o seguro predial do condomínio, a seguradora pode exigir laudo técnico do SPDA válido (com no máximo 2 anos). Síndicos que não conseguem apresentar esse laudo correm o risco de ver o seguro rejeitado — deixando todo o patrimônio dos condôminos desprotegido.
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